《中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布暨后疫情中國住房政策研討會》于2022年12月30日正式召開。會議由中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任，原住建部政策研究中心主任秦虹教授和中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋聯(lián)合主持，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院院長、國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴金明教授致辭，并發(fā)表主旨演講，中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布《中國135個大中城市住房可支付指數(shù)2022》。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛教授、中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院曲衛(wèi)東教授進行點評，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、原住建部總經(jīng)濟師馮俊會長，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松研究員，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授，中國人民大公共管理學(xué)院城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃與管理研究中心主任葉裕民教授，貝殼研究院首席市場分析師許小樂，圍繞住房可支付指數(shù)以及后疫情房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場和住房政策展開討論。
與會專家充分肯定中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布的理論價值、政策價值和現(xiàn)實意義，并對未來中國城市住房可支付指數(shù)的完善提出建設(shè)性的意見和建議。秦虹主任提到，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一年半左右的巨大調(diào)整，最近中央經(jīng)濟工作會對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出了新的要求，提出要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的各項工作，滿足行業(yè)合理的融資需求，推動行業(yè)重新并購，有效地防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債的狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為，因城施策，支持剛性改善住房需求，解決好新市民、青年人的住房問題，探索長租房的市場建設(shè)，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過度。嚴金明院長指出，三年疫情，經(jīng)濟下行壓力，今年年初確定的5.5%的GDP增長目標無法實現(xiàn)，房地產(chǎn)市場受疫情，受經(jīng)濟影響非常大，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場低迷，處于深度調(diào)整狀態(tài)，疫情總會過去，希望房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，此時發(fā)布住房可支付指數(shù)和討論后疫情中國住房政策恰逢其時，為國家決策提供參考。
研究報告自2018年連續(xù)第5次發(fā)布中國城市住房可支付指數(shù)，通過科學(xué)構(gòu)建住房可支付指數(shù)體系測度了2010-2021年中國135個大中城市的房租和房價可支付指數(shù)。研究報告為落實黨的二十大精神和2022年中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，提供參考依據(jù)。
中國城市住房可支付指數(shù)研究報告指出，消除住房貧困是2015-2030年聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標之一，無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，住房可支付（housing affordability）問題是全球面臨的共同問題（Bertaud，2018），住房可支付性涉及不同收入群體，但中等收入者占比較高（Gabriel and Painter，2020），中等收入者住房可支付問題是學(xué)術(shù)研究以及政府干預(yù)的重點，需科學(xué)測度中等收入者住房可支付指數(shù)，以便精準施策，否則易導(dǎo)致政府干預(yù)過度或不足，產(chǎn)生住房保障過度或不足問題。中國城市住房可支付指數(shù)研究報告包括城市住房可支付指標模型，2010-2021年中國135個大中城市房租可支付指數(shù)及其分布，2010-2021年中國135個大中城市房價可支付指數(shù)及其分布、2010-2021年中國135個大中城市住房支付指數(shù)聯(lián)合分布、2010-2021年中國35個重點城市住房可支付性以及2010-2021年中國135個大中城市住房可支付指數(shù)不平等性、主要發(fā)現(xiàn)和政策建議七個部分。
研究報告指出，住房具有消費和投資雙重屬性，居民既可經(jīng)租房也可經(jīng)買房解決住房消費問題，租房屬于住房消費，買房屬于住房投資，住房支出對租賃市場而言是租金支出，對買賣市場而言是住房使用成本（user cost），單位住房使用成本包含抵押貸款利率、房產(chǎn)稅率、維修費率、住房折舊率和預(yù)期房價增長率構(gòu)成。其中，預(yù)期房價增長率是住房使用成本的扣減項。本研究報告根據(jù)預(yù)期房價增長率將房價預(yù)期分為理性預(yù)期房價增長率和非理性預(yù)期房價增長率。因中國房價周期為3年和5年的短期周期，本研究報告分別計算理性預(yù)期以及3年和5年非理性預(yù)期房價增長率。鑒于中國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期，理性預(yù)期較難形成，本研究報告指出非理性預(yù)期作預(yù)測房價增長率具有更強的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。
根據(jù)研究報告住房可支付指標/標準發(fā)現(xiàn)，2010-2021年中國135個城市中等收入者房價收入比呈上升趨勢，可支付性下降，有70%以上的樣本房價收入比大于傳統(tǒng)房價收入比3-6倍標準，表明傳統(tǒng)指標高估房租可支付性。理性預(yù)期房價增長率下2010-2021年中國135個城市房價可支付性先升后降再升，大多數(shù)城市中等收入者不存在房價負擔不起和嚴重支付困難，房價可支付性與房租可支付性趨勢相反，且房價不可支付程度大于房租不可支付程度，應(yīng)主要解決房價可支付性問題；非理性預(yù)期房價增長率下2010-2021年中國135個城市中等收入者房價可支付性先升后降，但中等收入者房價負擔不起和嚴重支付困難城市數(shù)量多于理性預(yù)期房價增長率下城市數(shù)量，且過去3年預(yù)期增長率下中等收入者房價負擔不起和嚴重支付困難城市數(shù)量多于過去5年預(yù)期增長率下中等收入者房價負擔不起和嚴重支付困難城市數(shù)量；理性預(yù)期下房價不可支付城市數(shù)量由2010年的9個減至2014年的6個又增至2020年的22個，過去3年房價增長率非理性預(yù)期下房價不可支付城市數(shù)量由2010年101個減至2016年的40個又增至2020年的62個，過去5年房價增長率非理性預(yù)期下房價不可支付城市數(shù)量由2010年90個減至2017年的28個又增至2020年的47個。因此，穩(wěn)定預(yù)期、合理引導(dǎo)形成理性預(yù)期有利于減少中等收入者房價支付困難程度。
無論是理性預(yù)期房價增長率還是非理性預(yù)期房價增長率下，2010-2021年中國135個城市中一二三線城市均存在負擔不起和嚴重房價支付困難的城市，但過去5年非理性預(yù)期房價負擔不起城市數(shù)量小于過去3年于非理性預(yù)期房價負擔不起城市數(shù)量，理性預(yù)期房價負擔不起城市數(shù)量小于非理性預(yù)期房價負擔不起城市數(shù)量，東部城市房價負擔不起城市數(shù)量多于中部城市，中部城市房價負擔不起城市數(shù)量多于西部城市。因此，應(yīng)重點解決一線城市和東部城市中等收入者房價可支付問題。
研究報告認為經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期中國居民難以形成長期和穩(wěn)定的預(yù)期，應(yīng)高度重視非理性預(yù)期下房價負擔不起城市的住房可支付問題。對過去房價上漲過快的地區(qū)，中央和當?shù)卣畱?yīng)長期堅持“房住不炒”定位，繼續(xù)采取限購、限貸措施，嚴厲打擊住房投機，堅決遏制房價快速上漲勢頭，使居民預(yù)期回歸理性，房價回歸到合理水平，減少中等收入者房價支付困難；應(yīng)重點解決一線城市和東部城市房價可支付性問題，長期嚴格執(zhí)行從緊的住房政策，嚴厲打擊住房投機。
來源：人大國發(fā)院
記者：王禎禎
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