7月9日-10日，36氪“2019 WISE超級進化者大會”在北京中國大飯店舉行。御風集團董事長、萬通集團創(chuàng)始人馮侖分享了技術(shù)的變革如何對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展產(chǎn)生影響。
馮侖表示，之前房地產(chǎn)行業(yè)主要是圍繞著住宅進行開發(fā)和銷售，但在2016年之后，業(yè)界認為這個快速增長的開發(fā)時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)開始進入后開發(fā)時代。“未來，后開發(fā)時代競爭的重點將是運營和資產(chǎn)管理，而不是蓋了賣，這是一個基本的改變。”
馮侖分享了五個可能對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響的空間和技術(shù)方面的變化：
第一個變化，空間需求數(shù)量，比以往任何時候都多，對公共空間，特別是住以外的空間，需求量大大增加；
第二個變化，空間使用的方式發(fā)生了變化?？臻g進一步向復合化使用、綜合化利用發(fā)展，同時建筑高度也不斷升高，這是未來的一個趨勢；
第三，在各種技術(shù)的加持下，空間不斷智能化。智能化的空間使用，將是推動空間增值最重要的一個方向；
第四，人們對健康空間的要求越來越高，包括對聲音、空氣、光線都有了更多判斷的標準，空間也變得越來越有利于人們健康；
第五，技術(shù)讓空間間的交易、連接、市場買賣發(fā)生了很多新的變化，帶來了很多新的機會。
馮侖表示：“上面這五個變化，是超級進化的方向，也是房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代創(chuàng)新發(fā)展的方向。面對這樣一個非常廣闊的前景，不僅要知道我們在做固定的人造空間，更要知道技術(shù)、科學和人類行為的改變，對房地產(chǎn)的超級進化，將會帶來非常好的機會，同時也讓我們這個行業(yè)得到更快、更長足的發(fā)展。”
以下為嘉賓演講實錄：
各位朋友下午好，我在這里分享一下在新技術(shù)推動下，未來十年房地產(chǎn)會發(fā)生哪些變化。
最近這段時間新技術(shù)有了很多新的發(fā)展，像人工智能、區(qū)塊鏈、云計算、生物生命科學等等，這些東西似乎和房地產(chǎn)關(guān)系不大，但就業(yè)界來看，這些可能深刻影響未來十年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以講到超級進化者，在房地產(chǎn)方面未來仍然也有進化的一個巨大空間。2016年之后，房地產(chǎn)行業(yè)進入到“后開發(fā)時代”，2016年之前所有的房地產(chǎn)廠商，全國7萬家一年將近20萬億的市場，做了一件事情，就是圍繞著住宅進行開發(fā)和銷售。在2016年之后，業(yè)界認為這個快速增長的開發(fā)時代結(jié)束了，開始進入后開發(fā)時代。進入到后開發(fā)時代看什么呢？看住宅以外的東西。
住宅以外叫商用不動產(chǎn)，有五大類，寫字樓、購物中心、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)。如果在國外還要加一類，叫公共物業(yè)，比如監(jiān)獄叫公共物業(yè)，建完了租給政府，不要讓犯人逃跑就可以了，最重要的不是舒適、安全，而是讓他們不能越獄。講到五大類生意，未來后開發(fā)時代競爭的重點進入到運營和資產(chǎn)管理，而不是蓋了賣，這是一個基本改變。
這個改變之下，未來這么多新技術(shù)，有哪些方面跟以前非常不同呢？首先要了解房地產(chǎn)是干什么的。房地產(chǎn)這個買賣用一句話來講，創(chuàng)造最具價值的固定人造空間。我們是做人造空間的，是做有價值、但又固定的固定空間。不是汽車、火車、飛機，這些都是移動的人造空間，我們不是做這個，做的是固定的人造空間，而且是有商業(yè)價值的固定的人造空間。既然這樣，我們跟空間的關(guān)系決定了未來所有的生意怎么走，空間的變化、使用方式、空間對技術(shù)的依賴，都會影響到我們在這個行業(yè)當中商業(yè)模式的變化，以及技術(shù)業(yè)務的走向。
可以看到，有五個空間和技術(shù)發(fā)生化學反應以后，可能帶來的變化。
第一個變化，空間需要數(shù)量，比以往任何時候都多，而不是少。
也就是對公共空間，特別是住以外的空間，需求量大大增加了。而這個增加是由技術(shù)帶來的，大家有了各種各樣的社交工具，微信、微博、陌陌等等，社交工具做了一件事，把大家呼喚出來，從各地連接起來，在同城把大家抓在一起，很容易晚上攢個飯局。現(xiàn)在由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，一生跟陌生人要說很多次話，和原本不可能發(fā)生聯(lián)系的人都建立了聯(lián)系，甚至連談戀愛的次數(shù)都比以前多很多了。當人線上連接，需要在線下發(fā)生關(guān)系的時候，一定需要一個空間，這個空間隨著交往的頻次越來越多、聯(lián)系的速度越來越快、空間的量就增加。
舉個例子，比如在陌陌上第一次線上認識，第二次有可能在會場，第三次可能去酒吧，第四次去參觀。這一路用了很多空間，都是在室內(nèi)。今天建群很常見，上午還在開會，突然晚上要聚會，大家四面八方約在一個地方吃飯。所以公共空間、社交空間的使用量在大大增加，比如現(xiàn)在咖啡廳特別多，難道中國人突然不吃紅燒肉，不喝茶了嗎？仔細去咖啡廳看看，沒有多少認認真真喝咖啡的，有談戀愛的、談項目，還有一些沒事就坐那發(fā)呆，就想看看風景，什么人都有。為什么開了這么多咖啡廳生意，還有人去呢？這都是公共空間，也就是隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)把我們連接得越來越緊密，我們線下活動的頻次越來越多，需要的空間越來越多。
比如經(jīng)濟型酒店如家、漢庭發(fā)展這么多，為什么呢？因為人的流動加速的。人的流動加速以后，白天是這些空間，晚上要睡覺，就要去經(jīng)濟型酒店或者更好的酒店。總之公共空間的需求量增加了，這對我們來講是個好消息。也就是技術(shù)進步，如果萬物再繼續(xù)互聯(lián)，彼此之間活動的效率更高，一生要在公共空間與人打交道的時間越長，房地產(chǎn)的生意越多，我們可以提供更多更好的空間來讓大家在里面活動。
第二個變化，空間使用的方式發(fā)生了變化。
越來越多是復合空間，而不是單一空間。工業(yè)革命的時候，寫字樓就是寫字樓，酒店就是酒店，購物中心就是購物中心，一個空間最多承擔一個功能，特別是二戰(zhàn)以后，曼哈頓的寫字樓就是承擔一個功能。隨著技術(shù)進步，有了點對點的通訊、有了新能源、有了納米級材料、有了鋼結(jié)構(gòu)，有很多技術(shù)進步導致在空間里的享受是均質(zhì)化的。同時功能越復合的空間使用效率越高，人也不會走丟。以至于全世界房間的建筑發(fā)生了變化，復合功能拓展到三個功能、七個功能，現(xiàn)在最多一個綜合體可以做到40多個功能，建筑最高可以到800米、 1000米，還可以再高。所以空間進一步復合化使用、綜合化利用、同時向高處發(fā)展，這是未來的一個趨勢。技術(shù)上帶來的可能性，對我們來講也是一個挑戰(zhàn)。我們的挑戰(zhàn)就是會不會做這些綜合功能的生意，比如以前只會做一個寫字樓，現(xiàn)在寫字樓功能復合到多功能，日本研究出第六代寫字樓，里面有幼兒園、超市、娛樂場所、農(nóng)場、辦公，這種寫字樓功能高度復合化，就是未來空間使用的方向。
隨著技術(shù)越來越進步，空間使用復合化也越來越多。此刻在這里開會，可能有些朋友在玩游戲，可以看成游戲廳；有的人在電商上買東西，可以理解為超市；有人在談戀愛，不管怎樣，這不是一個會議，而是復合化的使用功能。
第三，空間智能化。
過去空間是封閉的，有些有保姆的家庭，可以告訴你東西放在哪、誰來過。今天不需要了，以后更不需要了。進門的時候，關(guān)于空間里面需要服務的部分，都由人工智能和手機鏈接提供，甚至連手機都不需要，大腦一個閃念，就能夠連接起所有的服務單元幫你來做這些服務。你在很遙遠的地方，可以關(guān)閉家里面的設(shè)備，也可以開啟某一項設(shè)備，甚至有人敲錯你家門，可以用3到5秒鎖定這個人是不是盜竊犯，以前有沒有偷過東西，干過壞事沒有，身份識別都可以搞定。也可以在房間里設(shè)置任何場景，根據(jù)不同心情體驗不同的空間布景。而且還可以讓你的房子旋轉(zhuǎn)起來，迪拜建了一個房間，隨著太陽的光照和氣候變化是旋轉(zhuǎn)的，可以360度觀景。所以智能化的空間使用，將是我們對空間的增值部分最重要的一個方向。
第四，健康空間。
空間越來越健康化。大家買個房間要除甲醛，新建的購物中心有半年時間天天在宣傳，我們空間是健康的，沒有讓身體不好的東西。美國新開發(fā)出一個標準，一個建筑是不是健康建筑，有15個指標，聲音、氣味、空氣，都有指標。也就是在空間里面，怎樣待在里面更健康，有一套管理方法，也有指標標準，這些東西和技術(shù)有關(guān)。如果天天對著太陽，眼睛會壞掉，所以在室內(nèi)怎樣讓燈光不發(fā)熱，這是技術(shù)，同時不晃眼，就對健康有幫助。對噪音的控制、隔音的控制，所有這一切我們叫做空間越來越健康。
第五，技術(shù)讓空間的交易、連接、市場買賣越來越不一樣了。
現(xiàn)在有了Airbnb，可以把家里多余的房拿出去出租，因為有了互聯(lián)網(wǎng)，可以讓辦公室共享辦公，因為有了互聯(lián)網(wǎng)，可以網(wǎng)上租房子，可以買二手房，進行更多的交易。由于技術(shù)進步，所有跟空間相關(guān)的交易發(fā)生了變化，現(xiàn)在在美國納斯達克專門有一個系統(tǒng)已經(jīng)開發(fā)了關(guān)于區(qū)塊鏈技術(shù)下的交易平臺，哪怕有1平米的房收了租金，可以不經(jīng)過批準體系，直接放到網(wǎng)上，自動審核形成合約，就可以變現(xiàn)了。通過數(shù)字貨幣，變成法幣，進行這樣的交換。這些技術(shù)都是在房地產(chǎn)領(lǐng)域、空間領(lǐng)域，交易形式改變以后帶來的新機會。
以上這五個變化，就是超級進化的方向，也是房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代創(chuàng)新發(fā)展的方向。面對這樣一個非常廣闊的前景，不僅要知道我們在做固定的人造空間，更要知道技術(shù)、科學和人類行為的改變，對房地產(chǎn)的超級進化，將會帶來非常好的機會，同時也讓我們這個行業(yè)得到更快、更長足的發(fā)展，謝謝！
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