近期，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在談京津冀房地產(chǎn)問題時(shí)，對(duì)北京房價(jià)未來的情況，如何解決中低收入人群住房問題，做了分析。
李鐵指出，看北京房價(jià)的熱力圖看，2015-2017年，高房價(jià)地區(qū)從原來的中心地區(qū)向外擴(kuò)展，是在這一年房價(jià)嚴(yán)格控制的情況下繼續(xù)向外擴(kuò)展，這說明北京包括京津冀地區(qū)房價(jià)上漲的趨勢目前來看雖然短期受到一定抑制，但還是在上漲趨勢。
從北京房價(jià)看，隨著中心區(qū)向外擴(kuò)張，房價(jià)不斷下降，東城、西城房價(jià)最高，朝陽、海淀、石景山房價(jià)就下降了。在據(jù)北京30公里、50公里、100公里、200公里的同心圓中，距離越遠(yuǎn)，房價(jià)變化越大，和北京房價(jià)相關(guān)的基本集中在30-50公里的范疇。涿州、河北、固安、廊坊、大廠、三河的房價(jià)2015年在1萬元左右，現(xiàn)在漲到2萬多元，三河、香河通輕軌后達(dá)到2.5萬元，北京市中心搬到通州當(dāng)?shù)胤績r(jià)也在上漲。
很多人在判斷時(shí)，城市化率到50%以后，甚至50%-70%，過度聚集的同時(shí)會(huì)出現(xiàn)一定的逆城市化現(xiàn)象，北京城市化率達(dá)到80%，通過旅游消費(fèi)向外擴(kuò)展時(shí)會(huì)影響北京周邊的房價(jià)，比如張家口崇禮房價(jià)達(dá)到2萬多元，和旅游消費(fèi)有影響。
對(duì)于北京房價(jià)會(huì)不會(huì)降的問題，李鐵從城市發(fā)展規(guī)律出發(fā)進(jìn)行了分析。
第一，三甲醫(yī)院、211高校、央企總部等優(yōu)質(zhì)資源過度集中，是導(dǎo)致房價(jià)上升很重要的原因。香港房價(jià)一直在漲，是北京的3倍，就是因?yàn)橄愀鄣膬?yōu)質(zhì)資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京。
第二，貨幣超發(fā)和貶值的基礎(chǔ)性因素還在。現(xiàn)在房子有兩個(gè)剛性需求，一個(gè)是住的剛性需求，另一個(gè)是投資的剛性需求。研究房子的問題不是研究房價(jià)本身，是研究金融問題，如果錢放在銀行天天貶值，對(duì)美元貶值（雖然最近穩(wěn)定住了），但趨勢沒有發(fā)生變化時(shí)總得選擇另一個(gè)地方進(jìn)行投資，要么是股市，要么是住房，或者尋找其他投資機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在看來，在京津冀地區(qū)由于資源的稀缺性沒有發(fā)生變化，在這里投資還有長期回報(bào)率預(yù)期。這種投資的剛性需求支撐著房價(jià)。
第三，經(jīng)濟(jì)保持增長、高收入人群增加，也是導(dǎo)致房價(jià)上漲一個(gè)最基本的支撐因素。因?yàn)樽鳛橥顿Y需求，全國買房最重要、最有升值預(yù)期的肯定是北上廣深。
第四，北京適齡購房人群在增加，2011年592萬人，2015年664萬人，2016年將近700萬人，住房供給，完成投資占住宅投資的比例，90平方米以下25.7%，每年增加住房大概十幾萬套，滿足不了需求。是買不到房使大家對(duì)房價(jià)上漲的關(guān)注達(dá)到了最高，由于這種關(guān)注影響了輿論，影響了政策的決策。
最近北京采取的一系列措施，如限購、限貸、人口疏解、低端產(chǎn)業(yè)遷出、促進(jìn)租賃住房發(fā)展、共有產(chǎn)權(quán)住房等，能否使房價(jià)降下來？李鐵認(rèn)為這些是暫時(shí)性的行政措施，長期看不會(huì)改變房價(jià)上漲的趨勢。
他指出，只要上述基礎(chǔ)性條件沒有發(fā)生變化，這些行政措施可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的漲幅趨緩，比如房子漲了不讓賣，就可以限制房價(jià)增長。但稀缺性資源是全國獨(dú)有的，如果通過行政措施壓制，總有一天房價(jià)會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，因?yàn)檫@不是市場的結(jié)果。
首先，控制人口政策和低端產(chǎn)業(yè)遷出政策也不會(huì)使房價(jià)下降。當(dāng)北京的低端產(chǎn)業(yè)遷出、人口控制時(shí)，生態(tài)補(bǔ)償、公共服務(wù)設(shè)施在增加給更少量的人口時(shí)，地產(chǎn)價(jià)值和房屋價(jià)值會(huì)抬升，很有可能會(huì)導(dǎo)致人口回流。
近三十年中國城市化發(fā)展速度很快，出現(xiàn)了“城市病”，但所謂的城市病是集中在主城區(qū)而不是轄區(qū)。北京市1.67萬平方公里，主城區(qū)667平方公里才1050萬人，在主城區(qū)出現(xiàn)了一系列問題，但還有更廣大的轄區(qū)可作為調(diào)整空間。不能主城區(qū)生病，讓轄區(qū)來吃藥，這是一個(gè)特別大的問題。
第二，由于優(yōu)質(zhì)資源高度集中，不可能改變?nèi)丝谙蛱卮蟪鞘小^(qū)域流動(dòng)的大趨勢，或者向大都市圈流動(dòng)的大趨勢，這是世界城市化普遍發(fā)展的規(guī)律。中國是等級(jí)化管理體制，優(yōu)質(zhì)資源向高等級(jí)城市集中，高等級(jí)城市應(yīng)該接納更多人口，而不能排斥。李鐵認(rèn)為，當(dāng)用行政措施遷出的時(shí)候，人口不會(huì)遷出很遠(yuǎn)，一段時(shí)間后政策反彈時(shí)還會(huì)回來。
第三，城市化水平在中國的提高需要擴(kuò)大城市區(qū)域，也就是大都市圈要做出更大的貢獻(xiàn)，而不是控制人口。人口控制、低端產(chǎn)業(yè)控制，不符合城市發(fā)展規(guī)律，因?yàn)槌鞘行枰^中低收入人口的服務(wù)，包括飯店服務(wù)員、餐飲服務(wù)員、環(huán)保工人、家政人員、快遞員等，如果讓他們離開，城市必定死亡。所以在城市化進(jìn)程中，北京市的特大城市區(qū)域和都市圈應(yīng)該更好地發(fā)揮吸納人口，解決京津冀發(fā)展嚴(yán)重不平衡的作用。
第四，治理房價(jià)問題要尊重城市發(fā)展規(guī)律和市場規(guī)律。所謂城市發(fā)展規(guī)律，就是優(yōu)質(zhì)資源過度集中的地方，一定會(huì)帶來人口進(jìn)入，從而一定會(huì)帶來房價(jià)上漲。房價(jià)會(huì)不會(huì)永遠(yuǎn)漲下去？中低收入人口的住房怎么解決？要通過更大范圍空間來解決住房供給問題。隨著城市中心向外擴(kuò)張，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象，遞減就意味著中低收入人口可以在離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)的地方，30公里半徑、50公里半徑買到需要的住房，全世界都如此。政府該做好服務(wù)，解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
第五，應(yīng)在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略背景下考慮空間資源的再配置，來解決房價(jià)和住房供給問題。為什么三河、香河、燕郊甚至永清、固安的房價(jià)有升高趨勢？燕郊離北京30公里，靠南30公里的地方在龐各莊一帶，靠西30公里、靠北30公里都在北京轄區(qū)之內(nèi)?？墒怯捎谌丝诳刂普?，由于北京公共服務(wù)封閉性供給政策、財(cái)政政策、戶籍制度等，影響了北京城市的規(guī)劃、城市資源再分配，影響到制定長期戰(zhàn)略來促進(jìn)周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，而周邊小城市恰恰可以提供更廣泛的住房供給空間，可以把輕軌修到永清、固安、涿州，把半徑圈放大。
可以通過區(qū)域大范圍空間來解決城市化發(fā)展中特大城市的城市病問題，但目前由于利益關(guān)系放棄了這種思維模式，導(dǎo)致房價(jià)高漲同時(shí)沒有采取更有效的措施解決中低收入人口的住房問題。
第六，要給大都市圈的中小城市和小城鎮(zhèn)更多發(fā)展機(jī)會(huì)，這也等于給中小投資者更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。李鐵認(rèn)為最近北京提出的治理“穿墻打洞”，是過多強(qiáng)調(diào)了“住房是用來住的，不是用來炒的”，住房是用來住的，同時(shí)也可以用來經(jīng)營，服務(wù)業(yè)都是在住房基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。
他指出，過去城市住房供給只是解決單一性住房功能，市場進(jìn)行充分補(bǔ)充，把過去的大院經(jīng)濟(jì)變成了一定的街區(qū)經(jīng)濟(jì)，功能多樣化了，可是通過“穿墻打洞”的治理，把這些功能全部打掉，使城市的活力、方便性受到極大影響。學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記的講話，要認(rèn)真地、全面地理解，而不能從單獨(dú)的字面上理解，中央城市工作會(huì)議上習(xí)總書記講過“要恢復(fù)街區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”，可是現(xiàn)在把街區(qū)經(jīng)濟(jì)毀掉了，在城市住還方便嗎？
另一方面，把所有開發(fā)功能都交給了地產(chǎn)商，忽視了另一個(gè)方面：城市發(fā)展有地產(chǎn)商的功勞，業(yè)有中小投資者的功勞。全世界特大城市、各類大城市，土地不都是大面積出讓，小塊土地的出讓會(huì)帶來服務(wù)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，帶來租賃住房長期穩(wěn)定發(fā)展，這是國際成功經(jīng)驗(yàn)。而我們還在走大地產(chǎn)商的發(fā)展模式，這使城市變得越來越不方便，使中小投資者在促進(jìn)城市活力、帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面的作用沒有發(fā)揮出來。
怎么解決住房問題？李鐵提出的五條建議。
第一，是要在更大范圍空間內(nèi)調(diào)節(jié)住房供給政策，不能把目標(biāo)只針對(duì)主城區(qū)，只針對(duì)房價(jià)上漲地區(qū)，要在城市周邊30-50公里范疇內(nèi)提供中低收入人群的居住住宅區(qū)。這是“利用空間住房結(jié)構(gòu)，調(diào)整緩解供求矛盾”，緩解人們對(duì)房價(jià)上漲的過度關(guān)注。
第二，促進(jìn)周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。我國中小城市特別是5萬-20萬人口的城市發(fā)展嚴(yán)重不足，北京郊區(qū)只有一個(gè)，而無論在歐洲還是美國，這種中小城市發(fā)展發(fā)育都比中國要好很多。怎樣促進(jìn)都市圈、城市群、特大城市區(qū)域的中小城市發(fā)展，對(duì)緩解城市病、疏解城市功能具有非常重要的意義。
第三，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)遷出、大企業(yè)遷出都想集中一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，其實(shí)國際上一個(gè)大企業(yè)可以到很多小城市落戶，為什么？成本低，這里不展開。我們要給一些小城鎮(zhèn)甚至包括一些村發(fā)展權(quán)限，讓這些產(chǎn)業(yè)通過市場方式自動(dòng)進(jìn)行空間選擇。
第四，分類推進(jìn)主城區(qū)和非主城區(qū)的發(fā)展政策，要把核心區(qū)和轄區(qū)有機(jī)分開，這樣才能真正帶動(dòng)城市郊區(qū)和小城市的發(fā)展。
第五，加大城際軌道交通建設(shè)。東京城市發(fā)展攤到一定程度會(huì)呈樹枝狀的發(fā)展模式，原因是順著城際軌道交通，依托原有的小城市和小城鎮(zhèn)，自動(dòng)帶動(dòng)了城市格局的變化。過去我們以高速公路為主，未來以人流為主，適應(yīng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，要真正發(fā)揮城際軌道交通的作用，它會(huì)使得通達(dá)性更好，降低交通半徑。在軌道交通的地方制定發(fā)展政策，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)、小城市發(fā)展，建立集中居住區(qū)，解決房價(jià)問題。
最后，李鐵指出，人口控制不是出路，產(chǎn)業(yè)遷出也不是出路，重點(diǎn)是怎樣通過空間范圍的調(diào)整來解決以人為本的問題。高房價(jià)是市場趨勢所在，政府應(yīng)該做的是給中低收入者在更大范圍空間內(nèi)提供低廉的住房。
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