近期，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學家李鐵在談京津冀房地產(chǎn)問題時，對北京房價未來的情況，如何解決中低收入人群住房問題，做了分析。
李鐵指出，看北京房價的熱力圖看，2015-2017年，高房價地區(qū)從原來的中心地區(qū)向外擴展，是在這一年房價嚴格控制的情況下繼續(xù)向外擴展，這說明北京包括京津冀地區(qū)房價上漲的趨勢目前來看雖然短期受到一定抑制，但還是在上漲趨勢。
從北京房價看，隨著中心區(qū)向外擴張，房價不斷下降，東城、西城房價最高，朝陽、海淀、石景山房價就下降了。在據(jù)北京30公里、50公里、100公里、200公里的同心圓中，距離越遠，房價變化越大，和北京房價相關(guān)的基本集中在30-50公里的范疇。涿州、河北、固安、廊坊、大廠、三河的房價2015年在1萬元左右，現(xiàn)在漲到2萬多元，三河、香河通輕軌后達到2.5萬元，北京市中心搬到通州當?shù)胤績r也在上漲。
很多人在判斷時，城市化率到50%以后，甚至50%-70%，過度聚集的同時會出現(xiàn)一定的逆城市化現(xiàn)象，北京城市化率達到80%，通過旅游消費向外擴展時會影響北京周邊的房價，比如張家口崇禮房價達到2萬多元，和旅游消費有影響。
對于北京房價會不會降的問題，李鐵從城市發(fā)展規(guī)律出發(fā)進行了分析。
第一，三甲醫(yī)院、211高校、央企總部等優(yōu)質(zhì)資源過度集中，是導致房價上升很重要的原因。香港房價一直在漲，是北京的3倍，就是因為香港的優(yōu)質(zhì)資源遠遠超過北京。
第二，貨幣超發(fā)和貶值的基礎(chǔ)性因素還在?，F(xiàn)在房子有兩個剛性需求，一個是住的剛性需求，另一個是投資的剛性需求。研究房子的問題不是研究房價本身，是研究金融問題，如果錢放在銀行天天貶值，對美元貶值（雖然最近穩(wěn)定住了），但趨勢沒有發(fā)生變化時總得選擇另一個地方進行投資，要么是股市，要么是住房，或者尋找其他投資機會?，F(xiàn)在看來，在京津冀地區(qū)由于資源的稀缺性沒有發(fā)生變化，在這里投資還有長期回報率預期。這種投資的剛性需求支撐著房價。
第三，經(jīng)濟保持增長、高收入人群增加，也是導致房價上漲一個最基本的支撐因素。因為作為投資需求，全國買房最重要、最有升值預期的肯定是北上廣深。
第四，北京適齡購房人群在增加，2011年592萬人，2015年664萬人，2016年將近700萬人，住房供給，完成投資占住宅投資的比例，90平方米以下25.7%，每年增加住房大概十幾萬套，滿足不了需求。是買不到房使大家對房價上漲的關(guān)注達到了最高，由于這種關(guān)注影響了輿論，影響了政策的決策。
最近北京采取的一系列措施，如限購、限貸、人口疏解、低端產(chǎn)業(yè)遷出、促進租賃住房發(fā)展、共有產(chǎn)權(quán)住房等，能否使房價降下來？李鐵認為這些是暫時性的行政措施，長期看不會改變房價上漲的趨勢。
他指出，只要上述基礎(chǔ)性條件沒有發(fā)生變化，這些行政措施可能會導致房價的漲幅趨緩，比如房子漲了不讓賣，就可以限制房價增長。但稀缺性資源是全國獨有的，如果通過行政措施壓制，總有一天房價會報復性反彈，因為這不是市場的結(jié)果。
首先，控制人口政策和低端產(chǎn)業(yè)遷出政策也不會使房價下降。當北京的低端產(chǎn)業(yè)遷出、人口控制時，生態(tài)補償、公共服務(wù)設(shè)施在增加給更少量的人口時，地產(chǎn)價值和房屋價值會抬升，很有可能會導致人口回流。
近三十年中國城市化發(fā)展速度很快，出現(xiàn)了“城市病”，但所謂的城市病是集中在主城區(qū)而不是轄區(qū)。北京市1.67萬平方公里，主城區(qū)667平方公里才1050萬人，在主城區(qū)出現(xiàn)了一系列問題，但還有更廣大的轄區(qū)可作為調(diào)整空間。不能主城區(qū)生病，讓轄區(qū)來吃藥，這是一個特別大的問題。
第二，由于優(yōu)質(zhì)資源高度集中，不可能改變?nèi)丝谙蛱卮蟪鞘小^(qū)域流動的大趨勢，或者向大都市圈流動的大趨勢，這是世界城市化普遍發(fā)展的規(guī)律。中國是等級化管理體制，優(yōu)質(zhì)資源向高等級城市集中，高等級城市應該接納更多人口，而不能排斥。李鐵認為，當用行政措施遷出的時候，人口不會遷出很遠，一段時間后政策反彈時還會回來。
第三，城市化水平在中國的提高需要擴大城市區(qū)域，也就是大都市圈要做出更大的貢獻，而不是控制人口。人口控制、低端產(chǎn)業(yè)控制，不符合城市發(fā)展規(guī)律，因為城市需要所謂中低收入人口的服務(wù)，包括飯店服務(wù)員、餐飲服務(wù)員、環(huán)保工人、家政人員、快遞員等，如果讓他們離開，城市必定死亡。所以在城市化進程中，北京市的特大城市區(qū)域和都市圈應該更好地發(fā)揮吸納人口，解決京津冀發(fā)展嚴重不平衡的作用。
第四，治理房價問題要尊重城市發(fā)展規(guī)律和市場規(guī)律。所謂城市發(fā)展規(guī)律，就是優(yōu)質(zhì)資源過度集中的地方，一定會帶來人口進入，從而一定會帶來房價上漲。房價會不會永遠漲下去？中低收入人口的住房怎么解決？要通過更大范圍空間來解決住房供給問題。隨著城市中心向外擴張，房價會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象，遞減就意味著中低收入人口可以在離城市中心區(qū)較遠的地方，30公里半徑、50公里半徑買到需要的住房，全世界都如此。政府該做好服務(wù)，解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
第五，應在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略背景下考慮空間資源的再配置，來解決房價和住房供給問題。為什么三河、香河、燕郊甚至永清、固安的房價有升高趨勢？燕郊離北京30公里，靠南30公里的地方在龐各莊一帶，靠西30公里、靠北30公里都在北京轄區(qū)之內(nèi)。可是由于人口控制政策，由于北京公共服務(wù)封閉性供給政策、財政政策、戶籍制度等，影響了北京城市的規(guī)劃、城市資源再分配，影響到制定長期戰(zhàn)略來促進周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，而周邊小城市恰恰可以提供更廣泛的住房供給空間，可以把輕軌修到永清、固安、涿州，把半徑圈放大。
可以通過區(qū)域大范圍空間來解決城市化發(fā)展中特大城市的城市病問題，但目前由于利益關(guān)系放棄了這種思維模式，導致房價高漲同時沒有采取更有效的措施解決中低收入人口的住房問題。
第六，要給大都市圈的中小城市和小城鎮(zhèn)更多發(fā)展機會，這也等于給中小投資者更多的發(fā)展機會。李鐵認為最近北京提出的治理“穿墻打洞”，是過多強調(diào)了“住房是用來住的，不是用來炒的”，住房是用來住的，同時也可以用來經(jīng)營，服務(wù)業(yè)都是在住房基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。
他指出，過去城市住房供給只是解決單一性住房功能，市場進行充分補充，把過去的大院經(jīng)濟變成了一定的街區(qū)經(jīng)濟，功能多樣化了，可是通過“穿墻打洞”的治理，把這些功能全部打掉，使城市的活力、方便性受到極大影響。學習習近平總書記的講話，要認真地、全面地理解，而不能從單獨的字面上理解，中央城市工作會議上習總書記講過“要恢復街區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展”，可是現(xiàn)在把街區(qū)經(jīng)濟毀掉了，在城市住還方便嗎？
另一方面，把所有開發(fā)功能都交給了地產(chǎn)商，忽視了另一個方面：城市發(fā)展有地產(chǎn)商的功勞，業(yè)有中小投資者的功勞。全世界特大城市、各類大城市，土地不都是大面積出讓，小塊土地的出讓會帶來服務(wù)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，帶來租賃住房長期穩(wěn)定發(fā)展，這是國際成功經(jīng)驗。而我們還在走大地產(chǎn)商的發(fā)展模式，這使城市變得越來越不方便，使中小投資者在促進城市活力、帶動消費升級和產(chǎn)業(yè)升級方面的作用沒有發(fā)揮出來。
怎么解決住房問題？李鐵提出的五條建議。
第一，是要在更大范圍空間內(nèi)調(diào)節(jié)住房供給政策，不能把目標只針對主城區(qū)，只針對房價上漲地區(qū)，要在城市周邊30-50公里范疇內(nèi)提供中低收入人群的居住住宅區(qū)。這是“利用空間住房結(jié)構(gòu)，調(diào)整緩解供求矛盾”，緩解人們對房價上漲的過度關(guān)注。
第二，促進周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。我國中小城市特別是5萬-20萬人口的城市發(fā)展嚴重不足，北京郊區(qū)只有一個，而無論在歐洲還是美國，這種中小城市發(fā)展發(fā)育都比中國要好很多。怎樣促進都市圈、城市群、特大城市區(qū)域的中小城市發(fā)展，對緩解城市病、疏解城市功能具有非常重要的意義。
第三，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)遷出、大企業(yè)遷出都想集中一個產(chǎn)業(yè)園，其實國際上一個大企業(yè)可以到很多小城市落戶，為什么？成本低，這里不展開。我們要給一些小城鎮(zhèn)甚至包括一些村發(fā)展權(quán)限，讓這些產(chǎn)業(yè)通過市場方式自動進行空間選擇。
第四，分類推進主城區(qū)和非主城區(qū)的發(fā)展政策，要把核心區(qū)和轄區(qū)有機分開，這樣才能真正帶動城市郊區(qū)和小城市的發(fā)展。
第五，加大城際軌道交通建設(shè)。東京城市發(fā)展攤到一定程度會呈樹枝狀的發(fā)展模式，原因是順著城際軌道交通，依托原有的小城市和小城鎮(zhèn)，自動帶動了城市格局的變化。過去我們以高速公路為主，未來以人流為主，適應服務(wù)業(yè)的發(fā)展，要真正發(fā)揮城際軌道交通的作用，它會使得通達性更好，降低交通半徑。在軌道交通的地方制定發(fā)展政策，促進特色小鎮(zhèn)、小城市發(fā)展，建立集中居住區(qū)，解決房價問題。
最后，李鐵指出，人口控制不是出路，產(chǎn)業(yè)遷出也不是出路，重點是怎樣通過空間范圍的調(diào)整來解決以人為本的問題。高房價是市場趨勢所在，政府應該做的是給中低收入者在更大范圍空間內(nèi)提供低廉的住房。
您必須 [ 登錄 ] 才能發(fā)表留言！
