2020年全年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值人民幣7.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.07%，高于GDP增速2.30%，發(fā)展較好較快。2021年6月21日，安永發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2020年業(yè)績(jī)概覽含十四五規(guī)劃發(fā)展機(jī)遇》（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)績(jī)概覽”）。業(yè)績(jī)概覽指出，2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)房企營(yíng)收規(guī)模大幅增長(zhǎng)，但增速減緩。各房企在中國(guó)人民銀行（“央行”）和中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（“住建部”）的“三道紅線”新政下，積極應(yīng)對(duì)，穩(wěn)中有進(jìn)。
業(yè)績(jī)概覽基于中房網(wǎng)公布的“2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)榜單”的前三十強(qiáng)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從盈利能力、債務(wù)比與存貨周轉(zhuǎn)三個(gè)維度重點(diǎn)分析國(guó)內(nèi)頭部房企。其中，排名前三的恒大、碧桂園與萬(wàn)科集團(tuán)2020年總營(yíng)業(yè)收達(dá)到人民幣1.39萬(wàn)億元。
十四五規(guī)劃下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新機(jī)遇：新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略構(gòu)成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心動(dòng)力；房地產(chǎn)金融進(jìn)一步審慎管理；數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為發(fā)展驅(qū)動(dòng)力，綠色經(jīng)濟(jì)打通全產(chǎn)業(yè)。
前三十強(qiáng)上市房企盈利能力處于低位，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)指標(biāo)應(yīng)對(duì)新政
2020年中國(guó)前三十強(qiáng)上市房企的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)約為人民幣4.00萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約14.80%。其中，恒大本期營(yíng)業(yè)總收入約為人民幣5,072.48億元，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模位列行業(yè)第一，同比增長(zhǎng)約6.22%。受疫情影響， 2020年中國(guó)前三十強(qiáng)上市房企整體營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)，有23家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率同比下降，增速普遍減緩。從盈利能力角度而言利潤(rùn)率處于低位，未來(lái)有望回升，主要表現(xiàn)為毛利率出現(xiàn)下滑，銷售凈利率同比下降，而凈利潤(rùn)額同比上漲。
為了對(duì)沖疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，融資監(jiān)管有所放松，債券發(fā)行門檻降低，各房企降低債務(wù)比。2020年信用債發(fā)行規(guī)模較2019年大增24.71%至7,257.49億元。房地產(chǎn)板塊2020年的增發(fā)股票募資金額達(dá)到了736.38億港元，較2019年同比上升了69.78%。為應(yīng)對(duì)“三道紅線”新政，各房企積極進(jìn)行調(diào)整，降低債務(wù)投入比。2020年中國(guó)前三十強(qiáng)上市房企債務(wù)投入比約65.27%，同比減少約1.75%，平均償債壓力較上一年有所下降。
安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝指出，本年央行和住建部提出“三道紅線”，為規(guī)范和優(yōu)化開(kāi)發(fā)商融資行為，將在2021年起全行業(yè)推行。新政策下，眾多房企將面臨一定的去杠桿壓力，有息負(fù)債的增速預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下滑。房企應(yīng)降低其資產(chǎn)負(fù)債率，減少總體負(fù)債，及時(shí)還債，以防踩中該“三道紅線”，無(wú)法增加有息負(fù)債規(guī)模，使融資受到負(fù)影響。相關(guān)政策將控制房企的有息負(fù)債增速，強(qiáng)化房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
各上市房企存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)持平，存貨總量同比增加。2020年中國(guó)前三十強(qiáng)上市房企存貨平均周轉(zhuǎn)時(shí)間約為2至3年，平均周轉(zhuǎn)率為33.14%；存貨總量同比增加，總存貨高達(dá)人民幣9.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約13.09%。其中，金地和世茂的存貨增長(zhǎng)率最高，分別同比增長(zhǎng)34.21%和33.83%。
?“十四五規(guī)劃”下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新的機(jī)遇
“十四五規(guī)劃”下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新的機(jī)遇，安永大中華區(qū)城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)咨詢合伙人余泠指出，十四五規(guī)劃深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以城市群、都市圈為依托促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。結(jié)合新近發(fā)布的三胎政策，剛性購(gòu)房需求將會(huì)出現(xiàn)較大增量并在較長(zhǎng)周期內(nèi)有序釋放。遍布于國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)的城市群將構(gòu)成我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心動(dòng)力。鄉(xiāng)村振興作為十四五規(guī)劃提出的大舉措，將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，緊緊圍繞國(guó)家大戰(zhàn)略，為地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)轉(zhuǎn)型指明方向?！俺鞘懈隆笔状螌懭胝ぷ鲌?bào)告標(biāo)志著國(guó)家全面落實(shí)城市更新行動(dòng)的決心，城市更新的目標(biāo)是通過(guò)對(duì)存量進(jìn)行改造與升級(jí)，賦能城市在“宜居、綠色、韌性、智慧、人文”方面的功能，滿足人民群眾對(duì)城市優(yōu)質(zhì)生活的新期待?？萍紕?chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)施對(duì)高品質(zhì)房地產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，這為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開(kāi)拓打開(kāi)了新的賽道和空間。與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融是調(diào)控重點(diǎn)，審慎管理之下，“房住不炒”仍將延續(xù)，物業(yè)、教育、醫(yī)療等地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
數(shù)字化轉(zhuǎn)型與綠色建筑也將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展。數(shù)字化轉(zhuǎn)型具有覆蓋面全，應(yīng)用場(chǎng)景廣，市場(chǎng)潛力大等優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)利用科技賦能讓產(chǎn)業(yè)上下游全鏈條的場(chǎng)景變得更高效、便捷，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。此外，作為綠色建筑載體之一，模塊化建筑相較傳統(tǒng)建筑具備質(zhì)量?jī)?yōu)、建造速度快、綠色環(huán)保等項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，打通產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)綠色經(jīng)濟(jì)是行業(yè)發(fā)展的方向。最后，城市更新“存量運(yùn)管”時(shí)代的正式開(kāi)啟，以及城市為提升頂尖人才吸引力發(fā)展的高品質(zhì)科創(chuàng)社區(qū)，均將為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在“十四五”期間帶來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇。
余泠表示：“十四五規(guī)劃下，無(wú)論從外部發(fā)展環(huán)境還是城市發(fā)展方式來(lái)看，中國(guó)房企均迎來(lái)新的發(fā)展方向，房企應(yīng)抓住機(jī)遇，將國(guó)家規(guī)劃和行業(yè)健康發(fā)展有機(jī)結(jié)合，緊緊圍繞國(guó)家大戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和深入發(fā)展?！?/p>
來(lái)源：安永
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