《中國(guó)城市住房可支付指數(shù)發(fā)布暨后疫情中國(guó)住房政策研討會(huì)》于2022年12月30日正式召開(kāi)。會(huì)議由中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任，原住建部政策研究中心主任秦虹教授和中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授、國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋聯(lián)合主持，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院院長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)嚴(yán)金明教授致辭，并發(fā)表主旨演講，中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布《中國(guó)135個(gè)大中城市住房可支付指數(shù)2022》。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛教授、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院曲衛(wèi)東教授進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊會(huì)長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松研究員，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授，中國(guó)人民大公共管理學(xué)院城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃與管理研究中心主任葉裕民教授，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)，圍繞住房可支付指數(shù)以及后疫情房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策展開(kāi)討論。
與會(huì)專家充分肯定中國(guó)城市住房可支付指數(shù)發(fā)布的理論價(jià)值、政策價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)未來(lái)中國(guó)城市住房可支付指數(shù)的完善提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。秦虹主任提到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一年半左右的巨大調(diào)整，最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出了新的要求，提出要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理的融資需求，推動(dòng)行業(yè)重新并購(gòu)，有效地防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債的狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，因城施策，支持剛性改善住房需求，解決好新市民、青年人的住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房的市場(chǎng)建設(shè)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)度。嚴(yán)金明院長(zhǎng)指出，三年疫情，經(jīng)濟(jì)下行壓力，今年年初確定的5.5%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情，受經(jīng)濟(jì)影響非常大，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，處于深度調(diào)整狀態(tài)，疫情總會(huì)過(guò)去，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，此時(shí)發(fā)布住房可支付指數(shù)和討論后疫情中國(guó)住房政策恰逢其時(shí)，為國(guó)家決策提供參考。
研究報(bào)告自2018年連續(xù)第5次發(fā)布中國(guó)城市住房可支付指數(shù)，通過(guò)科學(xué)構(gòu)建住房可支付指數(shù)體系測(cè)度了2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市的房租和房?jī)r(jià)可支付指數(shù)。研究報(bào)告為落實(shí)黨的二十大精神和2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，提供參考依據(jù)。
中國(guó)城市住房可支付指數(shù)研究報(bào)告指出，消除住房貧困是2015-2030年聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)之一，無(wú)論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，住房可支付（housing affordability）問(wèn)題是全球面臨的共同問(wèn)題（Bertaud，2018），住房可支付性涉及不同收入群體，但中等收入者占比較高（Gabriel and Painter，2020），中等收入者住房可支付問(wèn)題是學(xué)術(shù)研究以及政府干預(yù)的重點(diǎn)，需科學(xué)測(cè)度中等收入者住房可支付指數(shù)，以便精準(zhǔn)施策，否則易導(dǎo)致政府干預(yù)過(guò)度或不足，產(chǎn)生住房保障過(guò)度或不足問(wèn)題。中國(guó)城市住房可支付指數(shù)研究報(bào)告包括城市住房可支付指標(biāo)模型，2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市房租可支付指數(shù)及其分布，2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市房?jī)r(jià)可支付指數(shù)及其分布、2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市住房支付指數(shù)聯(lián)合分布、2010-2021年中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市住房可支付性以及2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市住房可支付指數(shù)不平等性、主要發(fā)現(xiàn)和政策建議七個(gè)部分。
研究報(bào)告指出，住房具有消費(fèi)和投資雙重屬性，居民既可經(jīng)租房也可經(jīng)買房解決住房消費(fèi)問(wèn)題，租房屬于住房消費(fèi)，買房屬于住房投資，住房支出對(duì)租賃市場(chǎng)而言是租金支出，對(duì)買賣市場(chǎng)而言是住房使用成本（user cost），單位住房使用成本包含抵押貸款利率、房產(chǎn)稅率、維修費(fèi)率、住房折舊率和預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率構(gòu)成。其中，預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是住房使用成本的扣減項(xiàng)。本研究報(bào)告根據(jù)預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率將房?jī)r(jià)預(yù)期分為理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。因中國(guó)房?jī)r(jià)周期為3年和5年的短期周期，本研究報(bào)告分別計(jì)算理性預(yù)期以及3年和5年非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。鑒于中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，理性預(yù)期較難形成，本研究報(bào)告指出非理性預(yù)期作預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率具有更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
根據(jù)研究報(bào)告住房可支付指標(biāo)/標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)，2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中等收入者房?jī)r(jià)收入比呈上升趨勢(shì)，可支付性下降，有70%以上的樣本房?jī)r(jià)收入比大于傳統(tǒng)房?jī)r(jià)收入比3-6倍標(biāo)準(zhǔn)，表明傳統(tǒng)指標(biāo)高估房租可支付性。理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房?jī)r(jià)可支付性先升后降再升，大多數(shù)城市中等收入者不存在房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難，房?jī)r(jià)可支付性與房租可支付性趨勢(shì)相反，且房?jī)r(jià)不可支付程度大于房租不可支付程度，應(yīng)主要解決房?jī)r(jià)可支付性問(wèn)題；非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中等收入者房?jī)r(jià)可支付性先升后降，但中等收入者房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市數(shù)量多于理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下城市數(shù)量，且過(guò)去3年預(yù)期增長(zhǎng)率下中等收入者房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市數(shù)量多于過(guò)去5年預(yù)期增長(zhǎng)率下中等收入者房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市數(shù)量；理性預(yù)期下房?jī)r(jià)不可支付城市數(shù)量由2010年的9個(gè)減至2014年的6個(gè)又增至2020年的22個(gè)，過(guò)去3年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非理性預(yù)期下房?jī)r(jià)不可支付城市數(shù)量由2010年101個(gè)減至2016年的40個(gè)又增至2020年的62個(gè)，過(guò)去5年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非理性預(yù)期下房?jī)r(jià)不可支付城市數(shù)量由2010年90個(gè)減至2017年的28個(gè)又增至2020年的47個(gè)。因此，穩(wěn)定預(yù)期、合理引導(dǎo)形成理性預(yù)期有利于減少中等收入者房?jī)r(jià)支付困難程度。
無(wú)論是理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率還是非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下，2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中一二三線城市均存在負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重房?jī)r(jià)支付困難的城市，但過(guò)去5年非理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量小于過(guò)去3年于非理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量，理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量小于非理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量，東部城市房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量多于中部城市，中部城市房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量多于西部城市。因此，應(yīng)重點(diǎn)解決一線城市和東部城市中等收入者房?jī)r(jià)可支付問(wèn)題。
研究報(bào)告認(rèn)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期中國(guó)居民難以形成長(zhǎng)期和穩(wěn)定的預(yù)期，應(yīng)高度重視非理性預(yù)期下房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市的住房可支付問(wèn)題。對(duì)過(guò)去房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，中央和當(dāng)?shù)卣畱?yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”定位，繼續(xù)采取限購(gòu)、限貸措施，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭，使居民預(yù)期回歸理性，房?jī)r(jià)回歸到合理水平，減少中等收入者房?jī)r(jià)支付困難；應(yīng)重點(diǎn)解決一線城市和東部城市房?jī)r(jià)可支付性問(wèn)題，長(zhǎng)期嚴(yán)格執(zhí)行從緊的住房政策，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)。
來(lái)源：人大國(guó)發(fā)院
記者：王禎禎
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